Ипотечное кредитование и его роль в современных условиях

Тема:  «Ипотечное кредитование и его роль в современных условиях»

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Теоретические аспекты ипотечного кредитования в современных условиях

Сущность понятия ипотечного кредитования

Значение ипотечного кредитования в современных условиях

Анализ текущего состояния развития ипотечного кредитования в России

Механизм осуществления ипотечного кредитования

Анализ текущего состояния  и проблемы развития ипотечного рынка

Прогнозы и пути совершенствования ипотечного кредитования в России

Перспективы развития ипотечного кредитования в России

Основные рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в России

Заключение

Список используемой литературы






ВВЕДЕНИЕ



Актуальность тему выпускной квалификационной работы. По мере развития в России банковского сектора большую популярность приобрели ипотечные кредиты. Данный вопрос является актуальным в наши дни, так как многие взрослые люди хоть раз задумывались о возможностях использования данного банковского продукта. У ипотеки, как и у других форм кредитования, есть свои плюсы и минусы, хотя люди, задумываясь о приобретении собственного жилья, все же останавливаются на выборе ипотечного кредитования.

Роль ипотечного кредитования в России трудно переоценить, так как обеспечение населения жильём является одной из самых острых социальных проблем. В России жилье является дорогостоящим объектом и купить квартиру для многих россиян, живущих на заработную плату, практически невозможно. Ипотека довольно привлекательна для населения, поскольку позволяет получить жильё в пользование уже на начальном этапе. Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья. Таким образом, проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально- экономическом плане

Ипотека по своей специфике может быть признана в качестве единственного эффективного механизма поддержания спроса на жилье. Дальнейшее совершенствование ипотечного кредитования представляется крайне важным и необходимым для государственной жилищной политики, целью которой является достижения эффективности функционирования рынка жилья. Увеличение объемов жилья тесно связано с созданием рабочих мест, что в свою очередь положительно влияет на экономику страны, а также влияет на развитие конкуренции в области строительства и на рынке ипотечного кредитования. Сегодня реальные доходы граждан не растут. Это официальная информация, подтвержденная данными Росстата. Более того, по итогам прошлого года зафиксировано снижение доходов. В данном ракурсе остро стоит вопрос государственной помощи в данной области.

Таким образом, исследование ипотечного кредитования  и его роли становится актуальным в современных условиях для выявления перспектив его развития.

Цель работы  -  проанализировать ипотечное кредитование и его роль в современных условиях.

Задачи работы:

изучить сущность понятие ипотечного кредитования;

рассмотреть значение ипотечного кредитования в современных условиях;

провести анализ текущего состояния развития ипотечного кредитования в России;

выявить перспективы развития ипотечного кредитования в России.

В качестве объекта исследования выступает рынок ипотечного кредитования в России.

Предмет исследования – особенности ипотечного кредитования.

Теоретико-методологической основой выпускной квалификационной работы послужили законодательные и иные нормативные акты, теоретические положения отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, представленные в учебных пособиях, монографиях, статьях, материалах конференций, диссертациях. 

В работе использовались статистические данные Федеральной службы государственной статистики и Банка России.

В основу работы положен системный подход, логический анализ, ретроспективный анализ, табличный метод.



ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ



Сущность понятия ипотечного кредитования

Любая рыночная экономика не может существовать без такой составляющей как ипотечное кредитование. Ипотечное кредитование влияет на все сферы жизни, подталкивая прогресс бизнеса и отражая закономерности развития банковской системы. Такое кредитование продвигает в росте не только банковский сектор, но и промышленность, строительный сектор, сельское хозяйство и многое другое, существенно дополняя реальный сектор экономики. Ипотечное кредитование может оживить рынок капиталовложений и побороть инвестиционно-финансовые кризисы при правильном государственном контроле.

Слово «ипотека» пришло к нам из греческого языка (hypotetheca). Перевод его означает «подставка». Используя синонимы: «основание» или «обеспечение упора», получим современное значение этого слова, используемое в банковской системе.

Рассмотрим мнения различных авторов относительно понятий "ипотека" и "ипотечное кредитование".

Как считает Власова А.В., ипотека является способом, способствующим обеспечить обязательства заемщика перед кредитором с помощью залога недвижимости, который предоставляет кредитору право на удовлетворение своих требований из суммы недвижимости, находящейся в залоге. 

Предметом ипотеки могут являться: участки земли, здания, многоквартирные и частные дома, сооружения и другая недвижимость. Ипотекой называется залог недвижимого имущества, необходимый для того, чтобы обеспечить обязательства заёмщика перед кредитором. При таком кредитовании заемщик получает кредит, направленный на приобретение жилья. 

Погасить этот кредит – это его обязанность перед кредитором, а для того, чтобы обеспечить исполнение такого обязательства жильё закладывают в залог. Не только жильё можно приобретать и закладывать в залог, также это можно делать с автомобилем, яхтой, земельными участками и т.д. Недвижимость, которая была куплена с помощью ипотеки, - это собственность заемщика кредита с момента покупки. «Ипотечное кредитование» рассматривается в экономической литературе с двух сторон.

К примеру, Иванкина Е., определяет такое кредитование в широком смысле. Она считает, что ипотека является целостным механизмом, который объединяет интересы кредиторов и заёмщиков, и включает в себя иные рыночные субъекты, а именно - риэлторов, застройщиков, инвесторов и др.

Так, говорится о системе ипотечного жилищного кредитования, то есть модели, имеющей множество факторов, которая включает не только выдачу ипотечных кредитов, а также механизмы, направленные на привлечение ресурсов финансов с рынка капиталов и операции, выполняющиеся на рынке недвижимости. 

Иванов В. В., определял ипотечное жилищное кредитование в узком смысле. Он утверждал, что данное кредитование – это один из сегментов ссудного рынка. При этом, экономисты считают, что выдача кредитов под залог жилья является самой развитой и главной формой такого кредитования.

Так, ипотека является лишь одной из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой жильё остается в его собственности, а кредитор при невыполнении заёмщиком своих обязательств получает удовлетворение своих денежных требований путём продажи этой недвижимости. Такое понимание ипотеки – это понимание в широком смысле. 

Если мыслить более узко, то можно считать, что ипотека- это просто залог недвижимости. 

Если говорить юридическим языком то ипотечный кредит является соглашением между  банком или другой кредитной организацией (кредитор) и гражданином или юридическим лицом (заемщик) по которому банк обязуется предоставить заемщику кредит в соответствии с условиями  договора  при условии его обеспечения  залогом недвижимого имущества ( ипотекой).  Заемщик, в свою очередь, обязуется возвратить заемную сумму с оговоренными процентами, в установленный срок а  при неисполнении  условий договора банк, как залогодержатель получает право удовлетворить свои денежные требования из стоимости приобретенного заемщиком недвижимого имущества или прав на него в преимущественном порядке.

Викторова Е. Д. считает, что «ипотека является рыночным инструментом оборота прав на имущество, направленным на объекты недвижимого имущества, и позволяет привлекать дополнительные деньги, необходимые для того, чтобы осуществлять разные проекты». 

Существуют два взгляда на ипотеку. Первый - это самый распространённый. Его можно назвать «потребительским». 

При таком взгляде все представления об ипотечном  кредитовании складываются и исчерпываются отношениями между заемщиком ссуды и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного кредита. 

Второй взгляд является «профессиональным». При нём ипотека рассматривается как целостная и самовоспроизводимая подсистема рынка финансов, а не как отдельный кредит. Характерная черта данного взгляда на ипотечное кредитование заключается в расширении цепочки взаимоотношений участников со схемы «заемщик – кредитор» к схеме «заемщик – конечный инвестор». При этом чётко складывается картина того, что банки и другие институты финансов, выполняют функции обслуживания и посредничества в процессе продвижения временно свободных денежных средств потенциальных инвесторов к заёмщикам ссуд. 

Как считает И. В. Довдиенко, только такой взгляд на ипотеку чётко определяет ключевую организующую роль в целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, которая выполняет определенную траекторию (в узком смысле), и воспроизводит всю систему ипотечного бизнеса (в широком смысле). 

В России нормативно-правовая база ипотечного жилищного кредитования складывается из положений Гражданского кодекса. 

В 1995 году была принята I часть, а в 1996 году II часть ГК РФ. Их принятие стало решающим шагом в развитии федерального законодательства России в отношении, касающегося вопросов, связанных с кредитованием жилищной ипотеки. В отношениях, которые относятся к кредитованию жилищной ипотеки, ГК РФ были установлены положения о праве на собственность и иных вещных правах на жильё; общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимого имущества, также и жилой; основания, необходимые, чтобы обратиться с взысканием на жильё, которое было заложено под залог и др. 

Принятие ГК РФ, содержащего основные нормы, которые касаются получения и обеспечения кредита, послужило созданием среды права, которая благоприятствует всем видам деятельности предпринимателей.

Также ГК РФ предусмотрел в будущем  принятие специальных Федеральных законов, направленных на регулирование вопросов, связанных с залогом недвижимости, а также государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с ним. Законом также предусмотрено обращение закладных, то есть Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ввёл в коммерческий и гражданский оборот закладные бумаги, которые являются новым видом ценных бумаг. 

Распоряжение Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 года № 195-р определено, что закладные бумаги могут быть применены как базовый актив, необходимый для выпуска их собственником либо доверительным управляющим других ценных бумаг в порядке и на условиях, установленных Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг. Но Федеральный закон от 22 апреля 1996 года № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» не содержит порядок обращения закладных бумаг. 

На данное время ипотека является залогом недвижимости при получении кредита в банке. Залог даёт кредитору право на преимущественное удовлетворение претензий к должнику в размере стоимости имущества, заложенного в качестве залога. 

Кострикиным П. Н. были выделены отличительные черты ипотечного жилищного кредитования: 

Кредитный период длится долго, от 10?15 лет и больше. 

Кредиты носят целевой характер и выдаются людям для того, чтобы построить либо купить жильё. 

В течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает часть суммы долга и проценты от кредита, поэтому к концу кредитного периода основной долг полностью погашается. Данный вид кредита имеет название «самоамортизирующийся». 

Кредитом обеспечивается жилье, которое покупается при помощи кредита, либо при строительстве частного дома, залог участка земли. На срок кредита недвижимое имущество находится в залоге, поэтому при невыполнении заемщиком своих обязательств перед кредитором он имеет  право обратиться в суд с взысканием предмета залога, для того, чтобы покрыть свои потери. 

Из – за долгого срока погашения кредита сумма ежемесячных выплат заемщика снижается. 

Размер кредита составляет не более 60–70% оценочной стоимости приобретаемой недвижимости. При этом размер кредита выступает в качестве залога. Ипотечное жилищное кредитование оказывает эффективное влияние на активизацию спроса. 

Систему ипотечного кредитования с точки зрения управления спросом на потребительском рынке можно определить как систему управления продажами недвижимого имущества. При оценке каждой подсистемы, можно сделать вывод, о том, что «вторичная подсистема» выполняет доминирующую функцию - инвестора. 

Соответствуя этому, система ипотечного жилищного кредитования - это совокупность всех звеньев инфраструктуры ипотеки, механизмов их функционирования и субъектов кредитования, которая обеспечивает интеграцию рынка жилья, финансов и инвестиций. 

Такое определение более полно отражает положение жилищного кредитования в области взаимоотношений экономики, обусловленное его функциями. 

Нужно отметить, что система ипотечного жилищного кредитования обеспечивает взаимосвязь не только финансового и инвестиционного рынков, в части привлечения средств посредством перераспределения финансового капитала и создания фондовых механизмов, как указывается другими авторами, но и жилищного рынка, в части финансирования строительства и приобретения жилой недвижимости с использованием института ипотеки. 

Классификацию основных ипотечных кредитов в России можно представить в следующей схеме (см. рис. 1).



Рис. 1. Классификация основных ипотечных кредитов в России

Самый  распространенный  вариант  использования  ипотеки  в  России

— это  покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило,  вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности  квартиру.  Нужно  отметить,  что  ипотека — это  публичный  залог.  При  ипотеке  недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может  потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и  сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог. 

По способам выдачи выделяю два вида кредитов: 

1 Кредиты, финансирующие строительство жилья поэтапно; 

2 Кредиты, выданные одной суммой. 

Кредит, выданный на строительство жилья, выдается только на время строительства дома, а именно на 1?1,5 года. Обеспечить займ могут: денежные активы заёмщика, участок земли, находящийся в собственности заемщика, поручительства, гарантии. 

Выдача кредита происходит по частям в соответствии с этапами строительства. Проценты начисляются на фактически имеющуюся задолженность по кредиту. При строительстве заемщик выплачивает только проценты по кредиту. 

Бывают случаи, что на практике используют вариант, когда при строительстве происходит начисление процентов, но заемщик их не выплачивает, а они суммируются с остатком  основного долга и капитализируются. 

По окончанию строительства происходит модификация кредита на жильё в долгосрочное ипотечное кредитование, который обеспечивается выстроенным домом и участком земли. На погашение такого кредита уходит от 15 до 30 лет. 

По способам погашения выделяют шесть кредитов ипотеки: 

1 Кредит с «шаровым» платежом, который заключается в выплате всего размера кредита либо его части, т.е. «шаровой» платеж в окончании срока кредитования. 

2 Кредит с переменной ставкой по процентам. 

3 Постоянный кредит, который также называется аннуитетным. Это кредит с фиксированной ставкой по процентам, который самоамортизируется, и по которому предусмотрены равные ежемесячные платежи. Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. 

4 Кредит с участием – это кредит, при котором кредитор участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает платежи по кредиту и определенную часть регулярного дохода, и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности. 

5 Кредит с нарастающими платежами, использующийся для заемщиков, которые рассчитывают на увеличение доходов. 

6 Кредит с обратным аннуитетом, который заключается в уменьшении выплат по кредиту в конце срока либо полное прекращение выплат.

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;

стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Ипотека и кредитование на покупку квартиры –  многие не видят различий между этими понятиями. На самом же деле они означают далеко не одно и то же. В обиходе этим выражениям придают одинаковое значение. Если конкретно, то обычными людьми, неискушенными в финансовых вопросах, под ними понимается: «выдача кредита на покупку жилья». Но в банковской деятельности этим понятиям придается абсолютно разное значение.

Ипотека в кредитовании – это обеспечение залогом денежного займа, выданного банком, или просто залог. Объектом залога чаще всего выступает какая-либо недвижимость, причем не обязательно у нее должно быть жилое назначение. Реже, в качестве предмета залога или обеспечения кредита используется дорогостоящий ликвидный автомобиль или спецтехника, а также ценные бумаги (акции, облигации).

Не только банковский заем на жилье может обеспечиваться ипотекой, но также и любой потребительский кредит. Разница будет лишь в назначении выданного банком займа. К примеру, его можно взять на строительство дачного дома или на покупку земельного участка. Обеспеченная ссуда вообще может быть оформлена без целевого назначения. Полученные банковские инвестиции можно, в этом случае, направить на оплату дорогостоящей операции либо потратить на заграничную поездку.    

Выражение «ипотечное кредитование» означает банковскую деятельность, направленную на предоставление населению, а также коммерческим предприятиям разнообразных займов с залоговым обеспечением (ипотекой). Причем формой залога или ипотекой может выступать, как уже имеющаяся у клиента в собственности недвижимость, так и приобретаемое на деньги банка жилье.

Нужно отметить, что и слово «ипотека», и словосочетание «ипотечное кредитование» не имеют значение: «получение заемных банковских средств (кредита) на покупку жилья». Сам кредит с залоговым обеспечением является продуктом ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование – это более широкое понятие, чем жилищное кредитование. Ипотекой или залогом может обеспечиваться далеко не один тип продуктов ипотечного кредитования.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). 

При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. 

Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. 

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. В совокупности накладные расходы составляют 5-10% стоимости приобретаемого жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.



Значение ипотечного кредитования в современных условиях

Ипотека как элемент хозяйственной жизни возникла не сразу. Ее появление было вызвано экономическими потребностями общества, формированием товарно-денежных отношений. В дальнейшем она постоянно изменялась, отражая особенности хозяйственно-экономического развития конкретных стран.

Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком. На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов, перепродажа пулов закладных.

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.

Для формирования слаженной и эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в первую очередь необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной прежде всего на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и отражающих специфику отдельных регионов. В переходных условиях формирования и создания системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на региональные особенности масштабы их реализации лимитированы.

Главная цель - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:

1) обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка;

2) обеспечить щадящий режим приобретения жилья гражданами;

3) повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве.

В зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав на льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, выделяются несколько жилищных стратегий:

стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий и помощь предприятий;

смешанная стратегия, основанная на использовании государственных субсидий и собственных средств граждан;

рыночная стратегия, ориентированная в основном на собственные средства граждан.

Деятельность субъектов ипотечного рынка, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.

От внедрения административных основ системы ипотечного кредитования выигрывает территория в целом. Муниципальные органы стимулируют процесс жилищного строительства, а значит, и рост налоговых поступлений, но в то же время минимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условий кредитования для нужд города либо новую квартиру, либо квартиру повторного заселения.

В настоящее время кредиты, предлагаемые банками на приобретение жилья, доступны ограниченному кругу лиц. Создание системы ипотечного кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в эффективное средство решения жилищной проблемы для граждан России.

Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики - с другой, должно строиться на следующих основополагающих принципах:

1. При создании системы ипотечного жилищного кредитования в России необходимо учитывать имеющийся международный опыт. Вместе с тем следует исходить из российских макроэкономических условий и законодательной базы, принимать во внимание то, что население России пока еще с настороженностью воспринимает ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

2. Одним из ключевых требований является обеспечение доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с высокими, но и со средними доходами. При этом система должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и понятна всем участникам процесса ипотечного кредитования.

3.Обязательное условие - постоянное развитие системы, опора на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

4.Система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы внедрения ипотеки в тех или иных регионах определяются не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона, а объективной экономической ситуацией, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

5.Особое требование - многовариантность, незамкнутость системы.

6.Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Имеется в виду комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы.

7.Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях. В связи с этим возрастает роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования.

Становлению и поступательному развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования мешает целый ряд проблем: несовершенство законодательства; неэффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; недостаточное развитие оценочного и страхового дела; отсутствие специализированных ипотечных банков; высокая стоимость кредитных ресурсов коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государственных органов; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей части населения по сравнению со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий социально незащищенным гражданам, которые позволили бы снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения гражданами средств в жильё.

 Современный этап развития банковской системы России характеризуется усилением процессов структурирования банковского бизнеса. Универсальные банки стремятся всемерно расширить круг операций, но на специфических, хотя и уже широко востребованных сегментах банковских услуг лучше действуют банки специализированные.

Специализированные кредитные организации привлекательны тем, что, выполняя ограниченный круг операций, они делают это с высоким качеством и сталкиваются с относительно меньшим числом рисков банковской деятельности. В банковском регулировании потребность в специализированных кредитных организациях нашла отражение, в частности, в организационной форме небанковских кредитных организаций, имеющих право осуществлять отдельные банковские операции, предусмотренные Федеральным законом «О банках и банковской деятельности»; допустимые сочетания этих операций устанавливаются Банком России.

В последние годы заметно растет потребность в развитии такого сегмента банковских услуг, как ипотечное кредитование, то есть выдача кредитов, обеспеченных залогом недвижимого имущества. В связи с этим встает вопрос - настолько ли специфичны эти услуги, чтобы возникла необходимость в создании специализированных ипотечных кредитных организаций, и если да, то как эти организации могут (или должны) выглядеть.

В условиях повышения благосостояния населения и растущего спроса на жилье возрастает потребность граждан в долгосрочном заимствовании денежных средств на приобретение жилья на финансовом рынке под доступные проценты. Удовлетворить эту потребность позволяет система ипотечного кредитования банков.

В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования как в целом в Российской Федерации, так и на региональном уровне рассматривается как важный инструмент воздействия на экономическую ситуацию в стране. В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 № 28, отмечается, что в сложившихся в результате финансового кризиса 1998 г. макроэкономических условиях еще более важным становится развитие долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при законодательном и нормативном регулировании со стороны государства. Можно сказать, что в стране созрели юридические, экономические, политические и организационные предпосылки для развития полноценной системы ипотечного кредитования.

Мировой опыт, а также опыт дореволюционной России свидетельствуют о том, что существенным системообразующим элементом ипотечного кредитования является деятельность кредитных организаций, в совокупности осуществляющих как активные операции по размещению средств в ипотечные кредиты, так и пассивные операции по привлечению средств с целью рефинансирования вложений в ипотечные кредиты, обычно путем выпуска ипотечных облигаций. С учетом этого ограничивается и круг организаций, которые имеют право эмитировать ипотечные ценные бумаги. Деятельность таких организаций, как правило, нормативно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска.

Таким образом, специализированные ипотечные кредитные организации объективно имеют право на существование.

Со стороны рынка к подобным учреждениям, по мнению экспертов, следует применять определенные требования. Позиционирование кредитной организации в качестве ипотечной должно зависеть от объема ипотечных кредитов в ее портфеле. На наш взгляд, доля таких кредитов должна быть не менее 50% активов кредитной организации, при этом не имеет значения, выданы ли эти кредиты самой кредитной организацией или права (требования) по ним приобретены у других кредитных организаций.

Поскольку такая структура активов не может возникнуть сразу, кредитная организация, вероятно, станет ипотечной не с момента создания. Возможна, например, такая схема: кредитная организация учреждается и осуществляет свою деятельность как обычный банк; как только размер портфеля ипотечных кредитов начинает превышать 50% активов, она вправе обратиться в Банк России с заявлением о перерегистрации в ипотечную кредитную организацию с особым порядком регулирования, установления нормативов и т.д. При этом кредитная организация берет на себя обязательство не снижать долю ипотечных кредитов в активах более чем до 50%. Чтобы выполнять указанное обязательство, кредитная организация будет выпускать собственные облигации, обеспеченные портфелем ипотечных кредитов, балансируя обязательства по ним с поступлением средств от кредитов - по срокам, объемам и ставкам.

При значительной доле долгосрочных ипотечных инструментов в активе кредитной организации и соответствующих им по объемам, ставкам и срокам исполнения облигаций, обеспеченных ипотекой, в пассиве регулирование операций такой кредитной организации должно иметь определенную специфику.

Нормативно закрепленные ограничения деятельности ипотечных кредитных организаций могут касаться видов банковских операций и сделок, требований к структуре баланса, в том числе путем установления специальных значений норматива ликвидности. Для поддержания текущей ликвидности такая кредитная организация должна иметь возможность совершения в пределах установленных лимитов таких банковских операций и сделок, как размещение привлеченных .......................